店鋪投資轉(zhuǎn)化率，租賃投資轉(zhuǎn)化率每月支付租金價格收益12/購房款

例分解: 2008年12月底，周先生在翠苑社區(qū)購買了街頭小店。 面積約40平方米，價格約160萬元。 目前，周同店月租350元/平方米左右。 也就是說，周先生每月能收到14000元。 那么，他的投資回報會怎么樣呢？ 讓我們來計算一下房租收益率=14000*12/1600000=10.5

注釋:該方法計算簡單，一次性非重復(fù)支付分解更準(zhǔn)確。 但是，由于只考慮租金和房價，其適用范圍相對有限，不適合貸款買房的收益率。 對租金的稅后利潤:(租金-貸款每月支付) 12 (住房公積金抵押期的第一階段) 。 經(jīng)計算，專賣店投資轉(zhuǎn)化率為5.76%

評論:該計算方法的優(yōu)點(diǎn):前期考慮租金、價格和第一投資，比租金收益分解法的適用范圍更廣，可以估算資金回收期的缺點(diǎn):前期不考慮其他投入和資金的時間效應(yīng)。 不能進(jìn)行處理多項投資的現(xiàn)金分解研究問題。 另外，由于其固有的片面性，不能成為理想的投資分解工具。 我想知道越來越多的人可以看到資產(chǎn)收益率

“一敷養(yǎng)三代”是老百姓，是中國過去幾十年大家都知道的投資理念。 很多人認(rèn)為商店的房租很貴。 投資一家商店，你就可以躺著數(shù)錢。 有些商店甚至將其視為男性家庭的結(jié)婚門檻和保障。 因此，商店的價格一時在民間上漲。 特別是在三四線的小城市，對商店的投資似乎很瘋狂。

前段時間邀請我去呼和浩特， 去內(nèi)蒙古出差，參觀開發(fā)了由寫字樓、公寓、商店組成的商業(yè)綜合體的朋友開發(fā)的房地產(chǎn)。 說實(shí)話，總結(jié)一下，在位置上，開發(fā)商可以把越來越多的錢賣給店里，他們的公寓類型很曲折。 大部分不符合規(guī)定。

最重要的是，業(yè)務(wù)沒有合理的計劃，很混亂。 一個小區(qū)應(yīng)該有超市、理發(fā)店、藥店、洗衣店等，這個地方旁邊有十幾家餐廳和硬件、瓷磚、廁所。

令人驚訝的是，商店一開門就賣完了。 朋友小聲說，買家基本上是周邊縣的“有錢人”，也有人買了三四套。 根據(jù)投資轉(zhuǎn)化率，目前該地區(qū)80平方米商鋪售價140萬，租金每月5000元，回收價格(不考慮通貨膨脹)需要23年，確實(shí)是劣質(zhì)投資產(chǎn)品。 但是，不去結(jié)算的人和聽開發(fā)者的話，繼續(xù)夢想著賺錢的人在增加。 那么，店鋪不應(yīng)該投資，應(yīng)該怎么投資？ 其次，根據(jù)上個例子，子木將分解店鋪投資的這些東西，接下來與你分享。

這個時間點(diǎn)大致可以分為五年前和五年左右。 從此，店鋪的投資價值對住宅來說，遭遇滑鐵盧，大轉(zhuǎn)彎“一店三代”180度，成為“三代一店”。 為什么？

第一，互聯(lián)網(wǎng)的興起。 舉個上面的例子，我去呼和浩特看朋友的房產(chǎn)。 我用手機(jī)開了美團(tuán)，把距離設(shè)定得很近。 很明顯，這個社區(qū)的公寓里有美甲、足療、迷你酒吧、桌游、棋牌等各種各樣的店。 數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于樓下的商戶。

這些網(wǎng)店開設(shè)在公寓里，比下面的商家租金便宜得多，而且隱私安靜，市場比小商家好一些。 這些網(wǎng)店會大大失去底層商家的生意，造成店鋪?zhàn)饨鸬膲毫Γ匀蛔饨鸬氖找媛蕰陆怠?/p>

很明顯，10年前的投資店，賺了很多錢，每年賺8%左右的房租，12年幾乎無法收回本金。 但是，這幾年數(shù)據(jù)持續(xù)下降，大部分店鋪的退貨率為2%-5%，高出6%以上。 把資金擱置了二十多年。

其次是交易價格高。二手商店的交易稅計算極為復(fù)雜。 一般來說，一筆交易要繳納約20% ~ 30%的總房價稅，可以吞噬增值店帶來的大部分利潤。 而且很多城市的商店貸款限制非常嚴(yán)格，不僅僅是必要的產(chǎn)品。 商社在市場不好的時候還可以賣，但是在商店生意不好的時候完全中了他們的手。

注定了交易稅高、杠桿率低、商鋪流動性差，開發(fā)商向你銷售的商鋪，至少要提前三年提價空之間。 這家店現(xiàn)在單價6萬，三年后可以賣8萬美元，所以現(xiàn)在給你的價格大約是8萬美元。 另外，好地區(qū)的商店開發(fā)商一定留在自己手里，很少有機(jī)會撿錯。 事實(shí)表明，近年來人們用腳投票得出了這個結(jié)論。 日前，《展望》專欄作家也進(jìn)行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中國二三線商業(yè)地產(chǎn)庫存驚人。

從01年1月到4月，三四線的一部分店鋪開始以大面積成為倉庫。 因此，如上所述，在投資方面，商店對住宅來說競爭不大。 商店和公寓一樣，現(xiàn)在和未來都不是有政策紅利的。

唯一的趨勢是，在目前的大基調(diào)下，“無房炒股”可能會抑制房價，在商家空之間，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始回到實(shí)體，如天貓、京東，帶來線下體驗型紅利，但很小。

在這里，一定有人懷疑“什么事都不是絕對的，現(xiàn)在有高收益的店鋪”。 例如，前幾天，某學(xué)習(xí)俱樂部的成員說:“沒有住的地方。 只有想投資商鋪?zhàn)誀I，有朋友才能達(dá)到10%的收益率。 有什么方法嗎？ ’當(dāng)然我周圍也有很多正面的例子。 因為商店投資也是我日常研究的范疇。 只能說現(xiàn)在和將來都很難在商店投資。

如果房產(chǎn)投資是等級的話，買房子的是中學(xué)生，買公寓的是高中生，買寫字樓的是本科生，買商店的是研究生，買商店的不是專家。 其他人都是免提的，是專業(yè)水平的投資主題素材。

分享一下這幾年在店鋪投資的經(jīng)驗吧。 首先，商店的投資主要由兩部分組成。 一個是房地產(chǎn)漲價，另一個是租金收入。 投機(jī)是房地產(chǎn)升值的關(guān)鍵，投資是中長期租金收入的關(guān)鍵。 綜上所述，我已經(jīng)討論過，在目前的市場環(huán)境下，依賴零售房產(chǎn)的增值已經(jīng)不合適了，所以房產(chǎn)的增值應(yīng)該是增值，租金的利潤應(yīng)該是主要考慮因素。 有一天，不動產(chǎn)本身的附加值很小，或者不用再增加，租金收入足夠家庭日常支出，是家不錯的店。

租金收入最終要看供需本身，中心指標(biāo)是“向店鋪的人流”，而不是向一個地區(qū)或小區(qū)的客流量。 例如，在路邊的店里，不是看門口的車流，而是要看你家門口有沒有車停著。

比如，很多人被新開發(fā)商騙了，買了大商場旁邊的商店，說人流特別大。 但是，我覺得人家商場什么都有，為什么在外面要花錢呢？ 畢竟，多個買家簽訂合同后，知道自己入坑了，他們踏上維權(quán)路，接下來是大商場的產(chǎn)權(quán)店，只要上市前簽訂合同，剩下的就是專業(yè)企業(yè)經(jīng)營，可以等待分紅，這種形式的店都是大坑。

不要因為一兩個大人物的推動或高收益的誘惑而隨便進(jìn)入市場。 現(xiàn)在，大部分開發(fā)者為了銷售而大肆炒作，很多都不現(xiàn)實(shí)。 不管是解約還是開發(fā)者在過去3、5年停止補(bǔ)助金，大牌都很有可能被撤掉。 而且，請記住，如果和開發(fā)者合作，你永遠(yuǎn)不會受益。

那么什么樣的店鋪是高質(zhì)量資產(chǎn)呢？ 重新排列一下吧。

1 .高入住率、高、中、低端社區(qū)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

2 .辦公樓樓下的基礎(chǔ)工作

3 .新建的商業(yè)街商店

其中，貼近大型高端社區(qū)，社區(qū)人口購買力強(qiáng)，成本自然，決定了該社區(qū)商鋪?zhàn)饨鸬纳舷藓臀磥砩蠞q的潛力。 這個地方開母嬰店、寵物店、餐廳、藥店是非常好的選擇。 這樣高質(zhì)量地區(qū)的很多店鋪，如果購買時間合適的話，15年就可以回收價格。

二是辦公樓樓下的業(yè)務(wù)。 是辦公大樓人口密度很高的運(yùn)營商。 白領(lǐng)的購買力自然不錯。 最重要的是，他們時間緊迫，費(fèi)用昂貴，注意力高度集中。 特別是在快餐店和超市會得到意想不到的收入。 這是最真實(shí)的反饋

在商業(yè)街上，建立新的街頭小店也很重要，但必須參考商業(yè)街這家街頭小店未來是否會迅速發(fā)展，周圍有多少社區(qū)，以及商業(yè)街上有沒有企業(yè)品牌的餐廳和電影院。 這些是引起人們流量的重要商業(yè)機(jī)構(gòu)。 在這里，我們可以采用前面提到的熱圖方法，用度娘的熱圖來檢查我們周圍的人流。

當(dāng)然，好的店鋪不僅需要注意不動產(chǎn)的類型和位置，也需要注意自己的結(jié)構(gòu)。 例如，可以在空之間自由分割。 立面請寬一點(diǎn)。 門前不能有樓梯。 不能有障礙物或其他障礙物。 門前有通道。 請停車。

簡單來說，只有幾千家不好的店，只有一家好的店。 在決定投資店鋪之前，必須研究生意火爆的店鋪，分析他們的特征。 最后，可以看出投資店和創(chuàng)業(yè)沒有太大區(qū)別。 創(chuàng)業(yè)不僅需要技術(shù)，還需要足夠的運(yùn)氣。 大多數(shù)人不會嘗試。 如果想嘗試的話，就把這些詳細(xì)的研究貫徹下去。 今后無論住宅、公寓、店鋪，投資都是技術(shù)活動，不是好事，但也不是好事。